Zacznijmy od złej wiadomości. Podziału nie zawsze da się dokonać. Kiedy można podzielić nieruchomość?

Podział nieruchomości jest możliwy, gdy gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i spełnione są dwa warunki:

nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi,
jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jeśli już otrzymano decyzję o warunkach zabudowy przed złożeniem wniosku o podział działki, istnieją dwie opcje. Pierwsza polega na tym, że podział jest możliwy, jeśli decyzja jest wciąż aktualna. Druga opcja to zawieszenie postępowania w sprawie podziału, jeśli wniosek zostanie złożony po ogłoszeniu o przystąpieniu gminy do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Zawieszenie może trwać do 12 miesięcy (jeśli nie będzie planu, to dłużej). Z kolei, jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to podział jest niemożliwy. Dostęp do drogi publicznej można zapewnić poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej lub zakup działki wraz z udziałem w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną.

Po co dokonywać podziału nieruchomości?

Nieruchomości można podzielić na części w następujących przypadkach, niezależnie od planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu:

Jeśli dwa lub więcej budynków na nieruchomości zostało wydzielone dla współwłaścicieli wraz z działkami gruntu potrzebnymi do ich użytkowania, a wniosek o podział został złożony przez współwłaścicieli;
Jeśli osoba, która miała prawo do posiadania działki, zbudowała na niej budynek, można wydzielić działkę budowlaną;
Można wydzielić część nieruchomości, którą nabyto na mocy prawa;
Można zrealizować roszczenia do części nieruchomości;
Przepisy dotyczące zmiany własności lub likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych mogą wymagać podziału nieruchomości;
Część nieruchomości może zostać wydzielona na budowę dróg publicznych, linii kolejowych, lotnisk, budowli przeciwpowodziowych lub terenów zamkniętych.

Jak podzielić nieruchomość? Oto krok po kroku

Aby podzielić nieruchomość, najpierw musisz złożyć wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, którzy są odpowiedzialni za miejsce, w którym nieruchomość się znajduje. Gdy chcesz dokonać podziału „na wniosek” lub „z urzędu”, geodeta zajmie się technicznymi aspektami podziału nieruchomości. Pamiętaj, że geodeta nie jest stroną w postępowaniu administracyjnym.

Następnie geodeta przygotuje wstępny projekt podziału nieruchomości, który musi zawierać informacje o granicach nieruchomości, oznaczeniu nieruchomości według danych z katastru oraz księgi wieczystej, powierzchniach podzielonej nieruchomości, powierzchniach nowoprojektowanych nieruchomości oznaczonych w kolorze czerwonym, nowych granicach nieruchomości, propozycjach dostępu do drogi publicznej nowych nieruchomości oraz rzutach poszczególnych kondygnacji budynku, jeśli budynek podlega podziałowi.

Wstępny projekt podziału nieruchomości

Gdy masz już gotowy projekt podziału nieruchomości, możesz złożyć wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Do wniosku musisz dołączyć kilka dokumentów, które potwierdzą, że jesteś właścicielem nieruchomości i że podział jest zgodny z przepisami.

Po otrzymaniu projektu organ sprawdzi, czy podział jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i innymi przepisami. Jeśli wszystko jest w porządku, organ wyda pozytywną opinię w formie postanowienia.

Pamiętaj, że jeśli nie zgadzasz się z decyzją organu, możesz złożyć zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego. Zażalenie musisz złożyć w terminie 7 dni od dnia doręczenia ci postanowienia, przez organ, który wydał decyzję.

Dzielimy nieruchomość – geodezja to konieczność

Jeśli otrzymaliśmy zgodę na podział nieruchomości, to teraz czas przystąpić do prac geodezyjnych, które umożliwią uzyskanie zatwierdzenia projektu podziału od wójta.

Potrzebujemy geodety, który będzie zajmował się między innymi:

zgłoszeniem prac geodezyjnych związanych z podziałem nieruchomości do właściwego Powiatowego Ośrodka Geodezyjnego i Kartograficznego,
sprawdzeniem stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości,
określeniem granic nieruchomości zgodnie ze stanem prawnym lub ujawnionym w katastrze.

Po wykonaniu wszystkich tych czynności geodeta przygotuje operat podziału nieruchomości, który będzie zawierał:

mapę z projektem podziału (granice działek będą oznaczone kolorem czerwonym),
protokół z przyjęcia granic nieruchomości,
wykaz zmian gruntowych,
wykaz synchronizacyjny, jeśli oznaczenie działek w katastrze różni się od danych w księdze wieczystej.

Mapa podziału działki

Powinna być wykonana na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej. Powinna zawierać takie elementy jak:

Nazwę jednostki ewidencyjnej,
Adres nieruchomości, która ma być podzielona,
Skalę mapy,
Granice nieruchomości podzielonej,
Oznaczenie nieruchomości podzielonej według informacji z katastru, księgi wieczystej lub innych dokumentów.

Jeszcze raz

Aby podzielić działkę, geodeta musi się upewnić, że projekt mapy podziałowej zgadza się z mapą nieruchomości, która została zatwierdzona przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeśli to konieczne, wykaz zmian gruntowych i wykaz synchronizacyjny mogą być osobnymi dokumentami dołączonymi do mapy z projektem podziału.

Kiedy geodeta skończy podział nieruchomości, musi zanieść go do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (ODGiK), który jest odpowiedni dla miejsca, gdzie znajduje się działka.

Jeśli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, trzeba dołączyć pozwolenie na podział – w formie decyzji administracyjnej – wydane przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków do wniosku o podział nieruchomości.

Zmiana granic działki – co trzeba zrobić?

Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (ODGiK) sprawdza, czy operat podziału nieruchomości jest zgodny z dokumentacją geodezyjną. Jeśli tak, ODGiK wystawia klauzulę o przyjęciu operatu do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. To pozwala na wydanie decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na podstawie tych dokumentów.

Jak podzielić nieruchomość – kroki do wykonania

Jako wnioskodawca, musisz najpierw uzyskać od geodety dokumentację techniczną dotyczącą podziału nieruchomości. Następnie, z tą dokumentacją i wnioskiem o zatwierdzenie podziału, musisz udać się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, który jest właściwy dla miejsca, w którym znajduje się nieruchomość. Proste, prawda?

Ile trwa podział nieruchomości?

Podział nieruchomości to proces administracyjny, który może zająć sporo czasu. Wszystko zależy od ilości spraw, które trzeba załatwić w danej gminie. Średnio, cały proces trwa około 6 miesięcy – licząc od dnia, w którym złożysz wniosek o podział nieruchomości, do dnia, w którym zostanie wydana decyzja zatwierdzająca podział. W dużych miastach czas ten może się nawet wydłużyć do 12 miesięcy.